Circular 3-2019. Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
El pasado 18 de diciembre de 2018 salió publicado el Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Este real decreto afecta a los contratos firmados desde esa fecha, y a los contratos anteriores, siempre que las partes estén de acuerdo en adaptarse a este real decreto-ley.
PRINCIPALES NOVEDADES
1.- CONTRATOS DE TRES A CINCO AÑOS
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegada la fecha de vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años.
2.- FIANZA DE UNA MENSUALIDAD O DOS MENSUALIDADES
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
No obstante, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
3.- ALQUILERES NO INCLUIDOS EN ESTE REAL DECRETO-LEY
Los alquileres de viviendas de más de 300 metros o los que la renta inicial en cómputo anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda quedan al margen de esta ley.
4.- ALQUILER TURÍSTICO
Los vecinos de una comunidad pueden prohibir el uso turístico de una vivienda siempre y cuando los vecinos logren una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad y además por tratarse de una actividad económica.
5.- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión.
6.- OBRAS POR PARTE DEL ARRENDADOR
La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.